La vente en l'état futur d'achèvement
La vente en l'état futur d'achèvement « est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »
1. Les avantages de la VEFA.
La VEFA de locaux à usage d’habitation est régie par un régime juridique extrêmement protecteur de l’acquéreur non professionnel :
Le versement du prix est fonction de l’état d’avancement des travaux :
Si le vendeur bénéficie d’une garantie financière d'achèvement des travaux, le montant de l'échelonnement des travaux peut s'élever au maximum à :
- 35 % du prix total à l’achèvement des fondations
- 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau
- 95 % du prix total à l'achèvement des travaux
- 100 % du prix total à la livraison du logement
En revanche, si le vendeur ne bénéficie pas de cette garantie, l'échelonnement des travaux peut s'élever au maximum à :
- 20 % du prix total à l’achèvement des fondations
- 45 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau
- 85 % du prix total à l'achèvement des travaux
- 100 % du prix total à la livraison du logement
La garantie bancaire d’achèvement, dite garantie extrinsèque, sera mise en œuvre en cas de défaillance du constructeur et vous permettra d’obtenir l’achèvement de l’immeuble et éventuellement l’indemnisation des préjudices notamment liés au retard de livraison.
2. La responsabilité du vendeur.
Le vendeur est soumis à un régime de responsabilité spécifique. Il est tenu à la garantie des vices apparents et des vices cachés.
La garantie des vices apparents.A l’achèvement de la construction, le vendeur procédera à la remise des clés lors de la signature d’un procès-verbal de livraison.
Il est important de noter tous les désordres, malfaçons, vices et défaut de conformités apparents.
Vous disposez par ailleurs d’un délai d’un mois suivant la prise de possession des lieux (ou la réception des travaux si elle intervient après la prise de possession) pour dénoncer d’autres défaut apparents.
En outre, la jurisprudence, qui fait une lecture extensive des articles 1642-1 et 1648 du code civil, prend en considération tous les vices dénoncés dans les 13 mois de la prise de possession.
Ainsi, relèvent de cette garantie tous les défauts dénoncés, au vendeur par lettre recommandée, dans les 13 mois de la prise de possession.
Attention : l’action en justice doit être engagée dans ce délai de 13 mois à peine de forclusion (article 1648 code civil).
La garantie des vices cachés.L’article 1646-1 du code civil dispose que :
« Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.»
Ainsi, relèveront de la garantie des vices cachés les désordres de nature décennale et biennale.
La responsabilité contractuelle pour faute prouvée.Le vendeur est également responsable sur le fondement de la responsabilité contractuelle ce qui suppose de rapporter la preuve d’une faute de sa part dans l’exécution du contrat.
En effet, la Cour de Cassation est revenue sur sa jurisprudence et considère que le vendeur en l’état futur n’est pas débiteur d’une obligation de livrer un ouvrage exempt de vice.
Il n’est donc pas tenu d’une obligation de résultat.
Le vendeur n’est pas non plus tenu de la garantie de parfait achèvement qui n’est due que par les entrepreneurs.
3. La responsabilité des constructeurs.
Vous aurez également la possibilité d’engager la responsabilité des constructeurs de la même manière que si vous aviez directement fait appel à eux en qualité de maître d’ouvrage.
